中南之变：半年报里透露的“风向”与成都新项目！

▲据中南官网

半年报里的中南之变

日前，中南建设公布2021年半年报。对比2020年半年报，氢地产新媒体发现——中南建设2020年上半年应付债券同比增加52%，2021年上半年应付债券同比降低53%，一增一降，透露出两年间的市场转变及中南风向。

不过，虽然应付债券降低，中南建设负债率有所下降，但是，其仍然位列“黄档房企”，降债及减速发展成为主旋律。

营收方面，2021年上半年中南实现营收约384.81亿元，同比增长29.6%；2020年上半年，这一数据为增长27.32%，显示营收方面有少量增幅。

▲2020年半年报数据，净利同比增56.2%

▲2021年半年报数据，净利同比减14.72%

变化较大的是净利，2021年上半年，归属于上市公司股东的净利17.47亿元，同比下降14.72%，而2020这一数据为增长56.2%，显示中南建设仅在一年间，即从净利增长50%以上来到负值，利润在短期内出现大幅变化。

导致净利出现较大变动的原因，是中南建设各项成本增加：其2021年上半年的营业成本同比增加31.11%，销售费用同比增加37.5%，财务费用同比增加31.51%等。

区域市场方面，2021年上半年中南建设实现签约金额1089.78亿元，其中，江苏、浙江两个区域实现销售金额660.01亿元，占比60%以上，显示中南的全国化拓展仍有极大的释放空间，其它区域的拓展一定程度上受制于企业减速。

以四川为例，2021年其销售额约22.19亿元，占全国销售额约2%，对比2020年上半年的数据发现，其在成都、南充的销售额为23.66亿元，占比约2.9%，显示中南在四川的销售规模出现萎缩。

从拿地来看，2020年上半年，中南建设新获取项目45个，占地面积309.16万平米，土地价款303.80亿元；2021年上半年，新获取项目41个，占地面积315.94万平米，土地价款289.52亿元。从拿地层面来看，中南建设仍然保持相当投入。

综合来看，2020年上半年，中南建设在房地产业务和建筑业务收入都明显增长，出现净利大增的乐观局面；2021年上半年，中南建设多项数据发生转变，在严厉的调控环境中，中南已从成长型、拓展型房企转变为保守型、“稳健型”选手。其未来的难点，是如何保持增速与保住利润。

成渝新项目与拓展之变

2017年4月，中南建设首进成都，一举拿下3宗土地，其中，两宗位于金牛区，一宗位于成华东二环建设南路，三宗土地总价约59亿元。当时，中南给市场留下的深刻记忆是，这是一家突飞猛进的房企，用高溢价率向市场宣告了它的段位，宣告了它对成都这个市场的期待。

不过，后来的故事表明，面对限价等一系列政策，高溢价拿地的背后，考验的将是房企资金及产品实力，中南在成都的多个项目后来并未按房企设定的剧本发展，在标杆塑造、销售、利润等层面均未出现亮眼表现。

随着这些产品的去化，中南建设在成都的发展目前已经放缓。期间，中南成都经历多次人事变动，职业经理人的出走与到来，背后更是房企自上而下的意志变化。

而据氢地产新媒体2021年6月披露，吴锐接掌中南成渝区域董事长，掌管中南在重庆、成都等地的项目开发。吴锐早前曾担任中南置地苏南城市公司常熟项目总、融信南京公司总经理、卓越集团上海区域集团副总经理，其在中南置地成长，在融信、卓越等品牌房企拔升，在卓越等房企为区域实现有质量的增长，拿地判断精准，注重规模与利润的双管齐下。

这些是和中南当前的发展大势是一致的，不仅集团层面努力追求“规模与利润的双管齐下”，而且成渝区域前期项目成本过高等情况也亟待转变。那么，吴锐将如何突破？

从新增项目来看，2021年半年报显示，上半年，中南建设新获取项目41个，其中，成都项目1个，南充项目2个，重庆项目0个。

▲上半年成渝新增3个项目

成都方面，中南通过股权收购获得新都区“三河厂”项目21%股权，该项目占地面积2.98万平米，约合44.7亩，规划建筑面积5.96万平米，折合容积率2，土地价款2.63亿元。另据了解，2021年6月7日，成都平大机械有限公司发生股权变更，中南方面持股51%，这是中南在成都获取土地的最新进展，涉及新都区一宗约99亩的土地。

南充方面，中南通过招拍挂获得两宗土地，分别为燕儿窝片区原南充石达化工 A-05-01/A-05-02 号地块、燕儿窝片区市消防支队南侧地块，面积分别为76.95 亩、68.4亩，土地价款合计8.68亿元，中南方面均持股30%。

重庆方面，中南建设未在上半年获取到相关土地，其在重庆的拓展有待进一步破局。从2021年6月末项目建设情况来看，中南目前在重庆有7个项目，其中，上悦城、玖宸两项目由中南持股100%，其余项目持股比例20-34%。这些项目之中，有5个项目在2021年1-6月基本未开工，有2个项目开工面积总计约12.21万平米。

对此，业内人士指出，近期，中南在成渝的三个主要城市——成都、重庆、南充获得相关土地，其中，成都两个项目均位于新都区，均通过收购获取，显示中南在成都新的拿地策略开始实施并取得一定成效。但是，也应看到，上述多宗土地，中南在部分土地的股权占比较低，相关土地的地理占位并不核心，而在重庆的土拓暂无收获。

这些都揭示了中南在成渝的拓展变得更为理性，以瞄准机会为主，不再冒进。

综上，通过中南2020、2021年两份半年报，我们发现了中南的变化，其净利降低的背后，是市场风向的调整，也是中南对此反应之后的最新局面。而无论是从组织结构及人事方面的调整，还是从房企在区域的拿地方式发生转变来看，中南都正在努力适应这一切。